Önalım Hakkı (Şufa): 3 Ay ve 1 Yıllık Süre, Dava Usulü

Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkıdır (TMK m. 732). Hak, yapılan satışı kendiliğinden geçersiz kılmaz; paydaşa, satılan payı alıcıdan alıp kendi adına tescil ettirme imkânı verir.

Bu alanın kuralları yakın dönemde değişti. 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini değiştirdi ve Kanun’a bir geçici madde ekledi; değişiklikler 25/12/2025 tarihinde yürürlüğe girdi. En sık karıştırılan nokta da burada: üst süre artık iki yıl değil, bir yıl.

Aşağıda süreler, 7571 sayılı Kanunla gelen rayiç bedel düzeni, geçici maddenin hangi satış ve davalara uygulandığı, dava usulü ve hakkın kullanılamadığı hâller güncel kanun metni esas alınarak açıklanıyor. Paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıklar, gayrimenkul hukuku alanının en sık karşılaşılan başlıkları arasındadır.

Kısa cevap: Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların o payı öncelikle alma hakkıdır. Alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Süre, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmasa dahi satıştan itibaren bir yıldır (TMK m. 732-734).

Önalım Hakkı Nedir? (Şufa Hakkı)

Önalım hakkı, kanundan doğan ve dava yoluyla kullanılan bir haktır. Amacı, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisine dışarıdan bir kişinin girmesini sınırlamak ve satılan payın mevcut paydaşlarda toplanmasına imkân tanımaktır. Eski hukuk dilindeki karşılığı şufa hakkıdır; iki terim aynı kurumu anlatır.

Hakkın kullanılması, payın mülkiyetini kendiliğinden paydaşa geçirmez. Alıcı ile satıcı arasındaki satış geçerliliğini korur; paydaşın elde ettiği sonuç, mahkeme kararıyla payın alıcı adından kendi adına geçirilmesidir. Bu nedenle önalım, tapuda tek taraflı talepte bulunarak değil yargılama yoluyla sonuç veren bir haktır.

Önalım Hakkı Kimlere Tanınır?

Hak, satışa konu taşınmazda paydaş olan kişilere tanınır (TMK m. 732). Taşınmazın komşusu, kiracısı veya yan parsel maliki olmak önalım hakkı vermez. Paylı mülkiyet, her paydaşın payının belirli olduğu mülkiyet türüdür. Mirasçıların payının henüz belirlenmediği elbirliği mülkiyeti ise ayrı bir rejime tabidir; paydaşlığın mirasın kabulüyle mi yoksa mirasın reddi yoluna gidilerek mi şekillendiği sonuca etki eder.

Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Doğar?

Kanun metni iki unsur arıyor: işlem bir satış olmalı ve alıcı üçüncü kişi olmalı. Paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde hak doğar; payın yalnızca bir bölümünün satılması da kapsamdadır. Alıcı mevcut paydaşlardan biriyse hak doğmaz.

Yasal Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Farkı

Önalım Hakkı Süresi: Üç Ay ve Bir Yıl

Önalım hakkı süresi, konunun en çok sorulan başlığıdır ve iki ayrı süreden oluşur: bildirime bağlı üç aylık süre ile satışa bağlı bir yıllık üst süre. İkisi birlikte işler; hangisi önce dolarsa hak o anda sona erer.

Noter Bildirimi ve Üç Aylık Süre

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733). Kanun, üç aylık süreyi “satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden” işlemeye başlatır. Bildirim yükümlülüğü hem alıcıya hem satıcıya yüklenmiş olduğundan, ikisinden birinin usulüne uygun bildirimi süreyi işletmeye yeter.

Metin süreyi bildirime bağlamıştır; paydaşın satışı başka yollardan duymuş olması, kanun lafzında üç aylık sürenin başlangıcı olarak gösterilmemiştir. Bildirim yapılmamışsa devreye aşağıdaki üst süre girer.

Bildirimin içeriği bakımından kanun koyucunun sözleşmeden doğan önalım için çizdiği çerçeve de yol gösterir: TBK m. 241 uyarınca satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini hak sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Satışın yapıldığını duyurup koşullarını belirtmeyen bir bildirimin hak sahibine karar verme imkânı tanımadığı, bu hükümden anlaşılıyor.

Satıştan İtibaren Bir Yıllık Üst Süre

Noter bildirimi hiç yapılmasa bile hak süresiz değildir: önalım hakkı, satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu üst süre 7571 sayılı Kanundan önce iki yıldı; resmî metnin değişiklik dipnotu, maddenin son fıkrasındaki “iki yıl” ibaresinin “bir yıl” olarak değiştirildiğini gösteriyor. Eski süreyi esas alan anlatımlarla karşılaşılmasının sebebi bu değişikliktir.

Bu Süreler Zamanaşımı mı, Hak Düşürücü Süre mi?

Kanun bu süreler için “düşer” ifadesini kullanır; yani karşımızdaki hak düşürücü süredir, zamanaşımı değildir. Aradaki fark pratikte belirleyicidir: zamanaşımının davada savunma olarak ileri sürülmesi gerekir, hak düşürücü süreyi ise hâkim kendiliğinden gözetir ve sürenin dolması hakkın kendisini ortadan kaldırır.

Dikkat: Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Geçmesi hâlinde önalım hakkı kullanılamaz; TMK m. 733’te sürenin durmasına veya kesilmesine ilişkin bir düzenleme yer almaz.

7571 Sayılı Kanunla Önalımda Değişenler

24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini değiştirdi ve Kanun’a geçici 1. maddeyi ekledi. Türk Medeni Kanunu’nun yürürlük cetveline göre bu üç düzenleme 25/12/2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Değişikliklerin resmî metni ve dipnotları Türk Medeni Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki konsolide metninden izlenebilir.

Hak Düşürücü Üst Süre İki Yıldan Bir Yıla İndi

Değişikliğin en görünür sonucu süre tarafındadır: m. 733’ün son fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirildi. Bildirime bağlı üç aylık süreye dokunulmadı. Satıştan itibaren işleyen üst süre böylece yarıya indi.

2886 Sayılı Kanun Kapsamındaki Satışlar ve Cebrî Artırma

Maddenin birinci fıkrası tümüyle yeniden yazıldı. Güncel metin şöyledir: 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Kamu ihalesi usulüyle veya cebrî icra satışıyla el değiştiren paylar bakımından paydaşın önalım hakkı doğmaz.

Önalım Bedeli Artık Rayiç Bedel

İkinci değişiklik bedel düzenini ilgilendiriyor: m. 734’ün ikinci fıkrası, bedeli rayiç bedele bağladı. Fıkranın değişiklikten önceki metni bedeli satış bedeli üzerinden kuruyordu; Anayasa Mahkemesi’nin 2023 yılında incelediği itirazın konusu da bu “satış bedeli” ibaresiydi. Ayrıntılar aşağıdaki bedel bölümünde.

Değişiklik Hangi Satışlara, Hangi Davalara Uygulanır?

Geçici 1. madde, iki değişikliği farklı ölçütlere bağladı ve pratikte en çok karıştırılan noktayı burada yarattı. m. 733’teki değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; o satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. m. 734’teki değişiklik ise yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır. Kısaca: süre geriye yürümez, bedel düzeni görülmekte olan davaya girer.

Önalım Hakkı ve Anayasa Mahkemesi: Hak Kalktı mı?

“Önalım hakkı kaldırıldı mı” sorusu, hükümlerin birkaç kez Anayasa Mahkemesi önüne taşınmış olmasından besleniyor. Kayıtlar nettir: hak bir mahkeme kararıyla kalkmadı.

Anayasa Mahkemesi Önalım Hükümlerini İptal Etmedi

Mahkeme, TMK m. 732, 733 ve 734’ün iptali istemini E. 2003/34, K. 2007/94 sayılı kararıyla (12.12.2007; RG 28.02.2008 – 26801) reddetti. Aynı üç maddenin iptali ve ayrıca m. 733’ün yürürlüğünün durdurulması istemi E. 2024/152, K. 2025/116 sayılı kararla da (03.06.2025; RG 22.09.2025 – 33025) reddedildi. Kararlar Anayasa Mahkemesi Norm Kararları Bilgi Bankası üzerinden görülebilir.

Satış Bedeli İbaresine Yönelik İtiraz da Reddedildi

m. 734’ün ikinci fıkrasındaki “satış bedeli” ibaresinin iptali istemi de E. 2023/77, K. 2023/190 sayılı kararla (08.11.2023; RG 12.12.2023 – 32397) reddedildi. Bedelin rayiç bedele bağlanması bir iptal kararının sonucu değildir; değişiklik kanun koyucudan, 7571 sayılı Kanunla gelmiştir. Yeni düzenlemeye yönelik başvurular da Mahkeme önüne taşınmıştır.

Bu kararların pratik sonucu şudur: TMK m. 732, 733 ve 734 yürürlüktedir ve paydaşın önalım hakkı bugün de mevcuttur. Hakkın kapsamını etkileyen asıl gelişme, bir iptal kararı değil 7571 sayılı Kanunla yapılan süre ve bedel değişikliğidir.

Önalım (Şufa) Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, tapu müdürlüğüne verilen bir dilekçeyle ya da tek başına ihtarnameyle değil, dava açılarak kullanılır (TMK m. 734). Sürecin ana hatları şöyledir:

1. Satışın bildirilmesi veya öğrenilmesi — alıcı ya da satıcı satışı noter aracılığıyla bildirir. Süre: bildirimden itibaren üç ay.
2. Süre kontrolü — satış tarihinden bir yıl geçmiş mi? Üst sınır: satıştan itibaren bir yıl.
3. Dava dilekçesi — davalı alıcıdır; talep, payın davacı adına tescilidir. Tapu kaydına tedbir konulması da dilekçede istenebilir. Hak düşürücü süre içinde.
4. Rayiç bedelin belirlenmesi — hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Yargılama sırasında.
5. Bedelin yatırılması — rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin belirlediği yere nakden yatırılır. Hâkimin verdiği kesin süre içinde.
6. Tescil ve ödeme — pay davacı adına tescil edilir; yatırılan bedel nemalarıyla ilgilisine ödenir. Hükmün kesinleşmesi üzerine.

Dava Alıcıya Karşı Açılır

Davalı, payı satın alan üçüncü kişidir; dava satıcı paydaşa karşı açılmaz. Sonuçta payın tapu kaydının alıcı adından alınıp davacı adına tescili istendiğinden önalım davası, doğurduğu sonuç bakımından bir tapu iptal ve tescil davası niteliği taşır.

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

Önalım davası malvarlığı haklarına ilişkindir; dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Mahkemelerin görevi ancak kanunla düzenlenir; göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir ve taraf iradesiyle değiştirilemez (HMK m. 1).

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Önalım davası payın mülkiyetinde değişiklik doğurduğu için bu kapsamdadır. Kesin yetki sözleşmeyle değiştirilemez; mahkeme yetki konusunu kendiliğinden inceler.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar

Dilekçede dayanak vakıalar (paydaşlık, satış ve bildirim), bunların hangi delillerle ispat edileceği, dayanılan hukuki sebepler (TMK m. 732-734) ve payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili yönündeki talep sonucu açıkça gösterilir; dilekçenin zorunlu içeriği HMK m. 119’da sayılmıştır.

Payın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması da istenebilir. Dava açıldıktan sonra bu talep ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeye yöneltilir; talep eden, dayandığı tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 389 ve 390).

Önalım Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B’de dört bent hâlinde sayılmıştır: kira ilişkisinden kaynaklananlar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin olanlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklananlar ve komşu hakkından kaynaklananlar. Önalım davası bu bentlerde sayılmamıştır; taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Önalım Bedelinin Belirlenmesi ve Yatırılması

Rayiç Bedeli Hâkim Gecikmeksizin Belirler

Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir (TMK m. 734 ikinci fıkra). Bedel, tapuda gösterilen satış bedeline bağlı olmaktan çıkmıştır. Hak sahibi payı, tarafların tapuda yazdığı tutar üzerinden değil, yargılamada belirlenen rayiç bedel üzerinden edinir.

Taşınmazın değerinin saptanması hukuk dışında özel veya teknik bilgi gerektirdiğinde mahkeme bilirkişi incelemesine karar verir (HMK m. 266). Bedelin nasıl belirlendiği, hak sahibinin yatırması gerekecek tutarı doğrudan etkiler. Değer tespitine karşı ileri sürülecek itirazlar bu nedenle yargılamanın belirleyici aşamalarındandır.

Kesin Süre İçinde Nakden Yatırma ve Sonucu

Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez; yani süre kaçırıldığında tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili sonucuna ulaşılamaz.

Bedelin Nemalandırılması ve Hükmün Kesinleşmesi

Bedel, nemalandırılmak üzere yatırılır; yatırılan bedel hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Yargılama süresince paranın değer kaybetmesi sorunu böylece kanun metninde karşılanır.

Eski düzende bedel satış bedeline bağlı olduğu için tapuda gösterilen bedelin gerçekte ödenenden düşük yazıldığı iddiası (bedelde muvazaa) sık tartışılırdı. Bedel artık hâkimin belirleyeceği rayiç bedele bağlandığından bu tartışmanın ekseni değişmiştir; değişikliğin uygulamadaki yansıması zamanla şekillenecektir.

Önalım Hakkının Kullanılamadığı Hâller

Önalım hakkı her pay devrinde doğmaz. Kanun, hakkı belirli bir işlem tipine ve belirli bir alıcı çevresine bağlamıştır; bu çerçevenin dışında kalan devirlerde paydaşın ileri sürebileceği bir önalım istemi bulunmaz. Hakkın doğduğu hâllerde bile hak sahibinin kendi iradesiyle hakkını önceden sona erdirmesi mümkündür.

Paydaşlar Arasındaki Satışlar

TMK m. 732 hakkı, payın üçüncü kişiye satılması hâline bağlar. Bir paydaşın payını başka bir paydaşa satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz; mülkiyet ilişkisine yabancı bir kişi girmediği için hükmün koruduğu menfaat de ortada değildir.

Günlük dilde “hisseli tapu” denen durum hukuken paylı mülkiyettir; hisseli tapuda önalım hakkı da bu kurallara göre işler. Alıcının paydaş mı yoksa dışarıdan biri mi olduğu, hakkın doğup doğmadığını belirleyen ilk ölçüttür.

Cebrî Artırma ve 2886 Sayılı Kanun Kapsamındaki Satışlar

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733 birinci fıkra). İkinci hâl, 7571 sayılı Kanunla yeniden yazılan fıkrada açıkça yer alıyor.

Bağış, Trampa ve Satış Dışı Kazandırmalar

Yasal önalım hakkı satışa bağlıdır; bağış gibi karşılıksız kazandırmalarda kanun metninin aradığı satış unsuru bulunmaz. Sözleşmeden doğan önalım bakımından ölçüt daha geniştir: TBK m. 240, hakkın taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâlinde kullanılabileceğini söyler. Aynı hüküm, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgüleme, cebrî artırma yoluyla satış ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla edinme hâllerini kapsam dışında bırakır. Bu hüküm sözleşmeden doğan önalıma ilişkindir; yasal önalım hakkının kapsamı TMK m. 732 ve 733’e göre belirlenir.

Feragat ve Belirli Bir Satışta Vazgeçme

TMK m. 733, birbirine karıştırılmaması gereken iki işlem öngörür. Önalım hakkından feragat hakkın tümünden vazgeçmedir; resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hakkın kullanılmasının hukuka uygun biçimde önlenmesi bu iki yoldan geçer.

Fiilî Taksim Savunması

Uygulamada, taşınmazın paydaşlar arasında eylemli olarak bölüşüldüğü ve her paydaşın kendi bölümünü kullandığı hâllerde önalım istemine karşı fiilî taksim savunması ileri sürülür. Bu savunma kanunda düzenlenmiş değildir, yargı kararlarıyla şekillenmiştir; kabul edilip edilmeyeceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Paydaşlığı tümüyle sona erdirmek isteyen paydaşın başvurabileceği ayrı yol ise ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Tapu Şerhi

Önalım Sözleşmesi Yazılı Şekilde Geçerlidir

Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 237’nin son fıkrası uyarınca önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Aynı maddede taşınmaz satışı vaadi ile alım ve geri alım sözleşmeleri resmî şekle tabi tutulmuştur; önalım sözleşmesi bu üçünden şekil bakımından ayrılır.

En Çok On Yıl ve Şerhin Etkisi

Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m. 238). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda verildiği tarihten on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 735). Bu haklar, aksine anlaşma yoksa devredilemez ancak miras yoluyla geçer (TBK m. 239).

Sözleşmeden Doğan Önalımda Süre Ne Kadar?

Burada iki hüküm yan yana durur. TBK m. 242, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibinin — hak şerhedilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi hâlde satıcıya karşı — bildirimden başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorunda olduğunu söyler. TMK m. 735’in son fıkrası ise yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağını belirtir.

7571 sayılı Kanun yalnızca Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini değiştirmiş, Türk Borçlar Kanunu’na dokunmamıştır; TBK m. 242 metnindeki iki yıl korunmuştur. İki hükmün birlikte değerlendirilmesi gerekir; somut olayda hangi sürenin uygulanacağı ayrıca ele alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı süresi ne kadar?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve bildirim hiç yapılmasa dahi satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733 son fıkra). Her iki süre de hak düşürücüdür; hâkim bunları taraflar ileri sürmese dahi kendiliğinden gözetir ve süre dolmuşsa dava reddedilir.

Önalım hakkı süresi değişti mi, eski satışlarda hangi süre uygulanır?

Önalım hakkındaki üst süre, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla düşürüldü ve değişiklik 25/12/2025 tarihinde yürürlüğe girdi. TMK geçici m. 1’in (1) numaralı fıkrası uyarınca bu değişiklik, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; o satışlarda değişiklikten önceki hükümler geçerliliğini sürdürür. Ölçüt, davanın değil satışın tarihidir.

Önalım hakkı davası kime ve hangi mahkemede açılır?

Önalım davası, payı satın alan alıcıya karşı açılır (TMK m. 734 birinci fıkra). Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2); yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Dava, payı satan paydaşa karşı açılmaz.

Önalım hakkı hangi hâllerde kullanılamaz?

Paydaşlar arasındaki satışlarda, cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 732 ve 733). Hak sahibi bu haktan usulünce feragat etmişse veya belirli bir satışta yazılı olarak vazgeçmişse yine kullanamaz. Bağış gibi satış dışı kazandırmalarda da kanunun aradığı satış unsuru bulunmaz.

Önalım hakkı hangi bedel üzerinden kullanılır?

Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m. 734 ikinci fıkra). Bedel, tapudaki satış bedeline bağlı değildir; bu düzen 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir.

Önalım davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Önalım davası, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır. HUAK m. 18/B kira ilişkisi, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını saymaktadır; önalım bu bentlerde yer almaz. Taraflar dilerse dava açılmadan önce ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Önalım hakkı tapuya şerh edilir mi?

Yasal önalım hakkı doğrudan kanundan doğduğu için tapuya şerh edilmez; şerhe konu olabilecek haklar TMK m. 1009’da sayılmıştır. Buna karşılık önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m. 733). Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise şerh edilebilir ve şerhin etkisi on yıl sonra sona erer (TMK m. 735, TBK m. 238).

Hukuki Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel ve size özel hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Önalım hakkı ve paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıklar hakkındaki sorularınız için Atalar Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.