Ortaklığın Giderilmesi Davası: Şartları ve 2026 Satış Usulü

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaza veya taşınıra birlikte malik olan kişilerin aralarındaki ortaklığı sona erdirmek için açtıkları davadır. Dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesindeki “paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir” hükmüdür. Eski dildeki adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinir; “şuyuun izalesi”, ortaklığın ortadan kaldırılması demektir.

Dava en sık miras kalan taşınmazlarda gündeme gelir. Bir arsa ya da daire üzerinde beş, on, bazen otuz mirasçı hak sahibi olur; kimi satmak ister, kimi elde tutmak. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri mahkemeye başvurur.

Aşağıda dava şartı arabuluculuğu, görevli ve yetkili mahkemeyi, aynen taksim ile satış arasındaki farkı, ret sebeplerini ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren İcra ve İflas Kanunu m. 114 değişikliğini bulacaksınız. Alanın genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilirsiniz.

Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği hâlindeki mülkiyeti sona erdirmek için sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-b). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bölünme uygun değilse açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m. 699).

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyeti sona erdiren bir inşai davadır; mahkeme kararı hukuki durumu doğrudan değiştirir. Amaç bir tarafı haksız çıkarmak değil, sürdürülemez hâle gelmiş ortak mülkiyet ilişkisini bitirmektir.

Dava hem taşınmazlar hem taşınırlar için açılabilir; uygulamada ağırlık arsa, tarla ve bağımsız bölümlerdedir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamıyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca her paydaş paylaşmayı isteyebilir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Paylı mülkiyette herkesin tapuda görünen belirli bir payı vardır; elbirliği mülkiyetinde paylar belirlenmemiştir ve her ortağın hakkı malın tamamına yayılır.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklık Nasıl Doğar?

Miras bırakanın ölümüyle, birden çok mirasçı varsa terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640). Mirasçılar tapuda paylarını ayırtarak paylı mülkiyete geçebilir. Her iki hâlde de dava açılabilir: elbirliği mülkiyetinde paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m. 703/2).

Mal Rejiminin Tasfiyesiyle Karıştırılmamalı

Ortaklığın giderilmesi ile boşanmada mal paylaşımı farklı kurumlardır. Birincisi TMK m. 698 ve devamı uyarınca birlikte mülkiyetin sona erdirilmesidir, sulh hukuk mahkemesinde görülür; ikincisi eşler arasındaki mal rejiminin TMK m. 202 ve devamına göre tasfiyesidir, aile mahkemesinin görev alanına girer. Ayrıntı için boşanmada mal paylaşımı (mal rejiminin tasfiyesi) yazımıza bakabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Taraf teşkili bu davada en çok hata yapılan konudur.

Davacı: Paydaşlardan veya Ortaklardan Herhangi Biri

Davayı paydaşlardan ya da elbirliği ortaklarından her biri tek başına açabilir. TMK m. 698/1 paylaşma istemini çoğunluk şartına bağlamamıştır: pay oranı ne olursa olsun tek bir paydaşın istemi yeterlidir.

Davalı: Diğer Tüm Paydaşlar

Dava, davacı dışındaki bütün paydaşlara veya ortaklara karşı açılır. Biri dışarıda bırakılırsa taraf teşkili sağlanmamış olur; mahkeme eksikliğin tamamlanması için süre verir ve dosya uzar.

Dikkat: Tapudaki malik sayısı ile malı fiilen kullananların sayısı her zaman örtüşmez. Dilekçeden önce güncel tapu kaydı ve varsa mirasçılık belgesi alınmalı, taraf listesi buna göre çıkarılmalıdır.

Mirasçılardan Biri Vefat Etmişse veya Tapuda İntikal Yapılmamışsa

Miras kalan taşınmazlarda tapu çoğu zaman hâlâ miras bırakan adına kayıtlıdır; bu, davaya engel değildir. Mirasçılık belgesiyle hak sahipleri belirlenir. Dava sürerken paydaşlardan biri vefat ederse mirasçıları davaya dâhil edilir; zincirleme mirasçılık hâlleri taraf sayısını hızla büyütür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Süreç dava dilekçesiyle değil, arabuluculuk başvurusuyla başlar. Akış ana hatlarıyla şöyledir:

1. Arabuluculuk başvurusu — adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A/9).
2. Dava dilekçesi — anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenerek sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
3. Tebligat ve cevap — cevap süresi tebliğden itibaren iki haftadır (HMK m. 317/2).
4. Ön inceleme — dava şartları, taraf teşkili, görev ve yetki incelenir.
5. Keşif ve bilirkişi — aynen bölünmeye elverişlilik ve değer belirlenir.
6. Karar — aynen taksime veya satış suretiyle paylaşmaya hükmedilir.

Dava Şartı Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten Bu Yana Zorunlu

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-b). Hüküm 7445 sayılı Kanun’la eklendi ve 1 Eylül 2023‘te yürürlüğe girdi. Başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden ret kararı verilir (HUAK m. 18/A/2). Geçici 3. madde uyarınca bu şart, 1 Eylül 2023 itibarıyla görülmekte olan davalara uygulanmaz.

Anlaşmaya varılırsa iş orada bitmez. HUAK m. 18/B/3 uyarınca anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 2024’te eklenen beşinci fıkra pratik bir kolaylık getirdi: şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve talep, resmî senet düzenlenmeksizin yerine getirilir.

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b, sulh hukuk mahkemelerinin “dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın” ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları göreceğini düzenler. Taşınmazın değeri ne olursa olsun görev değişmez; göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir (HMK m. 1).

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1); bu yetki tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m. 12/3).

Yargılama Usulü ve Cevap Süresi

Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işler basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a). Bu usulde taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez; deliller dilekçelerle bildirilir. Cevap süresi iki haftadır; koşulları varsa bir defaya mahsus, iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir (HMK m. 317/2).

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Hazır dilekçe örnekleri çoğu zaman somut dosyaya uymaz. Dilekçede yer alması gerekenler:

• Davacı ile bütün davalıların kimlik ve adres bilgileri
• Taşınmazın tapu bilgileri: il, ilçe, ada, parsel, varsa bağımsız bölüm numarası
• Mülkiyetin türü (paylı mı, elbirliği mi) ve pay durumu
• Talep: aynen taksim mi, satış suretiyle paylaşma mı
• Varsa muhdesat (bina, ağaç, tesis) iddiası ve dayanakları
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği
• Deliller: tapu kaydı, mirasçılık belgesi, keşif ve bilirkişi talebi

Ortaklığın Giderilmesi Yolları: Aynen Taksim ve Satışla Paylaşma

TMK m. 699’a göre paylaşma iki biçimde gerçekleşir: malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi. Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bu yol elverişli değilse satışa hükmeder.

Aynen Bölünme (Aynen Taksim) ve Denkleştirme

Uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına hükmedilir (TMK m. 699/2). Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, imar mevzuatı ve fiilî durum dikkate alınarak keşifle belirlenir.

Satış Suretiyle Paylaşma Hangi Hâlde Gündeme Gelir?

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m. 699/3). Tek bir daire ya da bölündüğünde kullanılamayacak küçük bir arsa tipik örneklerdir.

Paylı taşınmaz kiraya verilmişse satış kararı kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Kira bedeli için kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı yazımız yol gösterebilir.

Satışın Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılması Mümkün mü?

Mümkündür, ancak bir şarta bağlıdır: TMK m. 699/3’ün son cümlesi uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş karşı çıkarsa satış herkese açık yapılır. Bu kurum, aşağıdaki 2026 tarihli mirasçı önceliğinden farklıdır: biri mahkeme kararının içeriğine, diğeri artırma usulüne ilişkindir.

Pay Üzerinde İntifa Hakkı Varsa

Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa, diğer paydaşlardan biri bunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı paya düşecek bedel üzerinde devam eder (TMK m. 700).

Ortaklığın Giderilmesinde Yeni Düzenleme: İlk Artırma Mirasçılar Arasında (2026)

Bu satışların en çok tartışılan yönü, miras kalan taşınmazların üçüncü kişilerce düşük bedelle alınabilmesiydi. 2026’da yapılan değişiklik bu noktaya doğrudan müdahale etti ve birinci artırmayı yalnızca mirasçılara açık hâle getirdi.

Değişiklik Hangi Kanunla Geldi?

Düzenleme, 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirildi. Kanun 16 Temmuz 2026’da kabul edildi, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlandı. Kanun’un 1. maddesi İcra ve İflas Kanunu m. 114’ü değiştirdi; değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Hangi Taşınmazlar Kapsamda?

Kanun iki koşulu birlikte arıyor: (1) tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması, (2) mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması. Koşullar birlikte gerçekleşiyorsa ve satış suretiyle giderilmeye karar verilmişse, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Kanun bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını da belirtir.

Dikkat: Mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satmışsa ya da paylardan biri miras dışı bir yolla (satın alma, bağış) kazanılmışsa ikinci koşul gerçekleşmez; mirasçı önceliği uygulanmaz.

Birinci Artırmada Muhammen Kıymetin Tamamı Şartı

Değişiklik yalnızca kimin katılabileceğini değil, teklifin geçmesi gereken eşiği de belirledi. Kural olarak elektronik satış portalında verilecek teklifler, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisini ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmelidir. Birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda ise eşik muhammen kıymetin yüzde yüzüdür; ikinci artırmada yeniden yüzde elliye döner (İİK m. 114, 8. bent).

Bu, olağan hacizli satışlardan ayrılan bir istisnadır: İİK m. 115 uyarınca birinci ve ikinci ihale, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Mirasçılara tanınan öncelik, daha yüksek bir eşikle dengelenmiştir.

İhale Bedelini Yatırmayan Alıcının Durumu

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.

Ayrıca en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir ve tahsil dairesine bildirir (İİK m. 114, 9. bent).

Devam Eden Dosyalara Uygulanır mı?

Belirleyici ölçüt satış ilanının tarihidir. 7589 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, İİK m. 114’te yapılan değişiklikler yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; bunlarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Yani davanın açılma tarihi değil, ilanın 31 Temmuz 2026’dan önce mi sonra mı yapıldığı belirleyicidir.

Satış Aşaması: Satış Memurluğu, İhale ve Bedelin Paylaştırılması

Karar satış yönündeyse süreç icra hukukunun alanına geçer; genel çerçeve için icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Hâkim Satış İçin Memur Görevlendirir

HMK m. 322/2 açıktır: paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim satış için bir memur görevlendirir; malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Satış memuru, kararı veren mahkemenin denetimi altında çalışır.

İlan, Elektronik Satış Portalı ve Artırma Takvimi

Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırmanın başlangıç tarihi, birincinin bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir (İİK m. 114). İlan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.

Artırmaya Katılmak İçin Teminat

Artırmaya katılabilmek için malın kıymetinin yüzde onunu karşılayacak teminatın, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur; teminat nakitse en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar (İİK m. 114).

İhalenin Feshi: Yedi Günlük Şikâyet Süresi

İhalenin feshi; satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürerek ihaleye katılanlar tarafından, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir (İİK m. 134/2). 7571 s. K. ile 24.12.2025’te eklenen cümle uyarınca, bu kişiler dışında kalanların talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Dikkat: Yedi günlük süre kaçırıldığında bu yoldan başvuru imkânı kapanır. Usulün genel mantığı için icra takibinde itiraz ve şikâyet usulü yazımıza bakılabilir.

Satış Bedeli ve Yargılama Giderleri

İhale kesinleşip bedel yatırıldıktan sonra satış bedeli, satış giderleri düşülerek paydaşlara payları oranında dağıtılır. Yargılama giderlerine mahkemece resen hükmedilir; giderin hangi tarafa ve hangi oranda yükletildiği hükümde gösterilir (HMK m. 332). Vekille takip edilen davalarda kanuna göre takdir olunacak vekâlet ücreti taraf lehine hükmedilir (HMK m. 330); miktarı yasal düzenlemelerle belirlendiğinden burada tutar verilmemiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kanunda bu dava için öngörülmüş bir karara bağlama süresi yoktur; “şu kadar ayda biter” demek bu nedenle doğru olmaz.

Süreyi Etkileyen Başlıca Etkenler

• Paydaş sayısı ve tebligatın tamamlanma hızı
• Adresi bilinmeyen ya da yurt dışındaki paydaşlara tebligat
• Bir paydaşın vefatı ve mirasçılarının davaya dâhil edilmesi
• Keşif günü verilmesi, bilirkişi raporu ve rapora itiraz
• Muhdesat ya da fiilî taksim iddialarının incelenmesi
• İstinaf ve temyiz aşamasına gidilip gidilmemesi
• Karar kesinleştikten sonra satış memurluğunda geçen artırma süreci

Ortaklığın Giderilmesi Davası Adli Tatilde Görülür mü?

Adli tatil her yıl 20 Temmuz‘da başlar, 31 Ağustos‘ta sona erer (HMK m. 102). Adli tatilde yalnızca HMK m. 103’te sayılan dava ve işler görülür; ortaklığın giderilmesi bu listede yoktur. Ancak m. 103/1-h uyarınca, taraflardan birinin talebi üzerine mahkemece ivedi görülmesine karar verilen işler tatilde de görülebilir. Sürelerin bitimi tatile rastlarsa, süreler ayrıca bir karara gerek olmaksızın adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayılır (HMK m. 104).

Karar Kesinleşmeden Satış Yapılabilir mi?

Yapılamaz. Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 350/2 ve m. 367/2). Ortaklığın giderilmesi kararı taşınmaz mülkiyetini doğrudan etkilediğinden satışa ancak hüküm kesinleştikten sonra geçilir; kanun yoluna başvurulması satışı geciktirir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Ret Sebepleri ve Erteleme Hâlleri

Paylaşma istemi kural olarak her zaman ileri sürülebilir; kanun bu hakka sınırlı sayıda engel getirmiştir.

Paylaşmayı İsteme Hakkının Sözleşmeyle Sınırlandırılması

Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir (TMK m. 698/2). Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698/3). Süresi dolmamış geçerli bir sözleşme varsa paylaşma istenemez. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması da aynı sonucu doğurur (TMK m. 698/1).

Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstemi

TMK m. 698/4 kısa ve nettir: “Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” Bu hüküm pratikte bir erteleme sebebidir. Zamanın uygunluğu soyut olarak belirlenemez; malın niteliğine ve paylaşmanın diğer paydaşlar bakımından doğuracağı sonuçlara göre değerlendirilir.

Dava Şartı Eksiklikleri

Esasa girilmeden ret sonucu doğuran tipik eksiklikler: arabulucuya başvurulmamış olması (HUAK m. 18/B, m. 18/A/2), taraf teşkilinin sağlanmaması, görevsiz mahkemede dava açılması (HMK m. 4) ve kesin yetki kuralına aykırı başvuru (HMK m. 12). Bir kısmı tamamlanabilir olduğundan mahkeme süre verebilir; arabuluculuğa hiç başvurulmamışsa dava doğrudan reddedilir.

Paylı Mülkiyete Geçiş ve Fiilî Taksim İddiası

Elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer (TMK m. 703/1). Ortaklar anlaşarak paylı mülkiyete geçebilir; bu, dava dışı bir çözümdür.

Sık ileri sürülen bir savunma da fiilî taksim iddiasıdır: paydaşların taşınmazı fiilen bölüşüp uzun süredir ayrı ayrı kullandıkları savunması. Bu iddianın sonuca etkisi; kullanımın süresi, kapsamı ve paydaşların iradesi gibi unsurlara bağlı olarak somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?

Davayı paydaşlardan veya elbirliği ortaklarından her biri tek başına açabilir; pay oranının bir önemi yoktur (TMK m. 698/1). Dava, davacı dışındaki bütün paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri dışarıda bırakılırsa taraf teşkili sağlanmamış olur ve mahkeme eksikliğin giderilmesi için süre verir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, zorunludur: taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-b). Kural 1 Eylül 2023’ten bu yana uygulanır. Başvurulmadan dava açılırsa, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden ret kararı verilir.

Ortaklığın giderilmesinde satış hissedarlar arasında yapılabilir mi?

Yapılabilir; ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3). Ayrıca 31 Temmuz 2026’dan itibaren, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114).

Ortaklığın giderilmesi davası adli tatilde görülür mü?

Kural olarak görülmez; ortaklığın giderilmesi, adli tatilde görülecek işleri sayan HMK m. 103’teki listede yer almaz. Adli tatil 20 Temmuz’da başlayıp 31 Ağustos’ta sona erer (HMK m. 102). Mahkemece ivedi görülmesine karar verilmesi (m. 103/1-h) ve sürelerin bir hafta uzaması (m. 104) saklıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi hâllerde reddedilir?

Dava; paylaşmayı isteme hakkı geçerli bir sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlandırılmışsa (TMK m. 698/2-3), paylı mal sürekli bir amaca özgülenmişse, uygun olmayan zamanda paylaşma istenmişse (TMK m. 698/4) veya dava şartları eksikse reddedilebilir. Arabulucuya başvurulmamış olması doğrudan ret sebebidir.

Hukuki Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel ve size özel hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ve satış süreciyle ilgili sorularınız için Atalar Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.