İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Süreler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirmek amacıyla açtığı davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 350’dir; taşınmazı sonradan edinen kişiler bakımından ise TBK m. 351 uygulanır.

Kiraya veren açısından konu bir takvim sorunudur: bildirim hangi tarihte yapılmalı, arabulucuya ne zaman başvurulmalı, dava hangi bir aylık süre içinde açılmalıdır. Kiracı açısından ise denetim sorunudur: ileri sürülen gereksinim gerçek midir, taşınmaz üç yıl dolmadan başkasına kiralanırsa hangi haklar doğar.

Aşağıda dava açma süreleri, ihtarname, dava şartı arabuluculuk, görevli mahkeme, kararın icrası ve TBK m. 355’teki yeniden kiralama yasağı ele alınıyor. Kira ilişkisinin sona ermesine dair diğer başlıklar için kira hukuku çalışma alanımızı inceleyebilirsiniz.

Kısa cevap: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK m. 350 uyarınca belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Süresinde yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353).

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? (TBK m. 350)

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimini karşılamak üzere kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. TBK m. 350‘nin metni açıktır: kiraya veren sözleşmeyi “açacağı dava ile” sona erdirebilir. Kiraya verenin kiralananı tek taraflı olarak boşalttırma yetkisi yoktur; sonuç, mahkemenin vereceği karara bağlıdır.

Bu yol, TBK m. 347’deki bildirim yoluyla sona erdirmeden farklıdır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Gereksinim yolu bu on yılı beklemez, buna karşılık dava açılmasını gerektirir.

TBK m. 354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan “kiraya veren ihtiyaç hâlinde bildirimle tahliye isteyebilir” türü kayıtlar sonuç doğurmaz.

Gereksinim Sebebi ile Diğer Tahliye Sebeplerinin Farkı

Kiraya verenin dava yoluyla başvurabileceği sebepler kanunda sınırlı sayıdadır. Gereksinim dışındaki başlıca yollar şunlardır:

• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelmelidir.
• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tarihte boşaltmazsa, o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulabilir veya dava açılabilir.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunmuşsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması (TBK m. 352/3) — kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa.

Kira alacağının tahsili ayrı bir yoldur: kiraya veren ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir. Kiracının bu takibe karşı hangi sürede ne yapabileceği için ödeme emrine itiraz süresi yazımıza bakılabilir.

Tahliye Yerine Kira Bedelinin Güncellenmesi

Bazı uyuşmazlıklarda asıl beklenti tahliye değil, kira bedelinin güncellenmesidir. Bu ayrı bir konudur; ayrıntı için kira artış oranı ve TBK m. 344 sınırı yazımıza bakabilirsiniz.

Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?

TBK m. 350/1 gereksinim ileri sürülebilecek kişileri sınırlı biçimde saymıştır. Listede yer almayan bir kişi için gereksinim iddiası, kanundan doğan bir bakma yükümlülüğü yoksa bu maddeye dayandırılamaz.

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu — çocuk, torun
• Üstsoyu — anne, baba, büyükanne, büyükbaba
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

“Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler” Ölçütü

Bu ibare listenin esnek olan tek halkasıdır ve akrabalık bağına değil, kanundan doğan bir bakım yükümlülüğüne dayanır. Kardeş, yeğen, gelin veya damat gibi kişiler bu başlığa ancak somut olayda böyle bir yükümlülük varsa girer.

Paylı Mülkiyette ve Tüzel Kişi Malikte Durum

Taşınmaz birden fazla kişiye aitse dava kural olarak paydaşların birlikte hareketini gerektirir; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu kuralları gündeme gelir. Malikin şirket olduğu hâllerde gereksinim, şirketin kendi faaliyeti bakımından değerlendirilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kanun “kullanma zorunluluğu” aramaktadır. Uygulamada bu ölçüt dört alt başlıkta değerlendirilir: gereksinimin gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması. İspat yükü, gereksinimi ileri süren taraftadır.

Gereksinimin Gerçek ve Samimi Olması

Gerçeklik, ileri sürülen ihtiyacın hayatın olağan akışına uygun ve belgelenebilir olmasıdır. Samimiyet ise amacın gerçekten kullanmak olmasını anlatır. Kira bedelini yükseltmek, taşınmazı boş satmak ya da kiracıyı değiştirmek için ileri sürülen gereksinim görünürde gereksinimdir; mahkemece kabul edilmeyebilir.

Gereksinimin Zorunlu ve Sürekli Olması

Geçici bir kullanım isteği yeterli görülmez; aranan, taşınmazın sürekli biçimde kullanılmasını gerektiren bir zorunluluktur. Gereksinim ayrıca dava tarihinde var olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir; sonradan ortadan kalkan gereksinim davanın esasını etkiler.

Uygulamada Hangi Gerekçeler İleri Sürülüyor?

Aşağıdaki gerekçelere sıkça dayanılır; hiçbiri tek başına sonuç doğurmaz, her biri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir:

• Sağlık durumunun konut değişikliğini gerektirmesi
• Evlenme ya da ailenin büyümesi sebebiyle ayrı konut ihtiyacı
• Kiraya verenin hâlen kirada oturuyor olması
• İş yerine, okula veya tedavi görülen kuruma yakınlık
• Yurt dışından ya da başka bir şehirden kesin dönüş
• Çocuğun öğrenim veya evlenme sebebiyle ayrı konuta ihtiyaç duyması
• İşyeri kiralarında faaliyetin taşınması ya da genişletilmesi zorunluluğu

Kiracı Bu İddiaya Nasıl Karşı Çıkabilir?

Kiracının savunması çoğunlukla samimiyet üzerinden kurulur. Kiraya verenin aynı amaca elverişli boş bir taşınmazının bulunması, gereksinimin başka yolla karşılanmış olması ya da talebin kira bedeli anlaşmazlığının hemen ardından gelmesi karşı delil olarak ileri sürülebilir. Kiracı da tanık dâhil her türlü delilden yararlanır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır? Açma Süresi

Süre, bu davada sonucu belirleyen ilk eşiktir. TBK m. 350’deki bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir: kaçırıldığında dava esasa girilmeden reddedilebilir. Tablo, hangi durumda sürenin hangi tarihten işlediğini gösteriyor.

Belirli Süreli Sözleşmede Bir Aylık Süre

Belirli süreli sözleşmelerde süre, sözleşme süresinin sonundan itibaren işler. Sözleşme TBK m. 347/1 uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzamışsa uzama yılının bitimi esas alınır. En sık yapılan hata, erken dava açmak ya da uzama yılının bitiminden sonraki bir ayı geçirmektir.

Belirsiz Süreli Sözleşmede Sürenin Hesabı

Burada tek bir sabit tarih yoktur. TBK m. 350’nin son cümlesi, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak bir tarih belirlenmesini ve bir aylık sürenin bu tarihten başlamasını öngörür. Fesih bildirimi TBK m. 348 uyarınca yazılı olmalıdır.

Süre Kaçırılırsa Ne Olur? TBK m. 353 ile Bir Kira Yılı Uzaması

Dava bir aylık süre içinde açılamamışsa sonuç her zaman hakkın kaybı olmaz. TBK m. 353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İki noktaya dikkat etmek gerekir. Birincisi, bildirimin içeriği yalnızca tahliye talebi değil, dava açılacağının bildirilmesidir. İkincisi, bildirimin kendisi de bir aylık süre içinde yapılmış olmalıdır; süre geçtikten sonra gönderilen yazı bu uzamayı sağlamaz.

Dikkat: Sürelerin hesabında ihtarnamenin düzenlendiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. Bu nedenle tebliğ tarihini gösteren belgenin saklanması önem taşır.

Arabuluculuk Başvurusunun Süreye Etkisi

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olduğundan, bir aylık hak düşürücü sürenin arabuluculuk sırasında işleyip işlemediği kritik hâle gelir. Cevap kanunda yazılıdır: HUAK m. 18/A f.15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Pratik sonuç şudur: bir aylık süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurulmuşsa görüşmelerin sürdüğü zamanda süre tükenmez; son tutanak tarihinden sonra kaldığı yerden işler.

Adli Tatilin Sürelere Etkisi

Adli tatil, HMK m. 102 uyarınca her yıl 20 Temmuz’da başlar, 31 Ağustos’ta sona erer. HMK m. 103 adli tatilde görülecek işleri tek tek sayar; tahliye davaları bu listede yoktur. Kanunlarda ivedi olduğu belirtilen ya da taraflardan birinin talebi üzerine mahkemece ivedi görülmesine karar verilen işler saklıdır (m. 103/1-h).

HMK m. 104, sürenin bitimi tatile rastladığında sürenin adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzayacağını düzenler. Madde metni bu uzamayı “bu Kanunun tayin ettiği süreler” ile sınırlar. TBK m. 350’deki bir aylık süre HMK’da değil Borçlar Kanunu’nda düzenlendiğinden bu süre bakımından adli tatile güvenilmesi risklidir; istinaf süresi gibi HMK’da yer alan süreler için m. 104 işler.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Şart mı?

Hayır, ihtarname her durumda zorunlu değildir. Belirli süreli sözleşmede gereksinim sebebiyle dava açmak için ihtarname kanuni bir zorunluluk değildir; sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde yazılı fesih bildirimi gerekir (TBK m. 348). Yeni malikin erken yolunda ise yazılı bildirim davanın ön koşuludur (TBK m. 351/1).

İhtarname zorunlu olmadığı hâllerde bile iki işlev görür: TBK m. 353’teki bir kira yılı uzamasını sağlar ve gereksinimin karşı tarafa bildirildiğini belgeler.

İhtarnamede Yer Alması Gereken Unsurlar

Örnek metin ya da şablon paylaşmıyoruz; bir bildirimde bulunması beklenen unsurlar şunlardır:

• Tarafların adı, soyadı veya unvanı ile adresleri
• Kiralananın açık adresi ve niteliği (konut / çatılı işyeri)
• Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve türü
• Gereksinimin kim için ve hangi sebeple ileri sürüldüğü
• Kiralananın hangi tarihte boşaltılmasının talep edildiği
• Talebe uyulmaması hâlinde dava açılacağının bildirimi (TBK m. 353 bağlantısı)
• Düzenleme tarihi ve imza

Şekil ve İspat

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). Noter kanalının ayrı bir geçerlilik üstünlüğü yoktur; ancak gönderim ve tebliğ tarihini resmî biçimde belgelendirdiği için ispat kolaylığı sağlar.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik kiraya veren sıfatını devralır. Kullanma zorunluluğu varsa TBK m. 351 kendisine iki ayrı yol tanır. Mülkiyet devrinin diğer sonuçları için gayrimenkul hukuku alanımıza bakılabilir.

Erken Yol: Bir Ay İçinde Bildirim, Altı Ay Sonra Dava

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirse, sözleşmeyi edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (m. 351/1). Buradaki bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır.

Bekleme Yolu ve Yeni Malikin Seçim Hakkı

İlk yolu kullanmayan yeni malik, bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (m. 351/2). Bildirim süresinin kaçırılması talebin tümüyle ortadan kalkması anlamına gelmez; yalnızca beklenecek süre uzar.

Tahliye Davasında Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Süreci

Süreç dava dilekçesiyle değil arabuluculuk başvurusuyla başlar:

1. Hazırlık: Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve gereksinimi gösteren belgelerin toplanması.
2. İhtarname veya fesih bildirimi — zorunlu olduğu hâllerde ya da m. 353 uzaması için, dava açma süresi içinde.
3. Arabuluculuk başvurusu — yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna.
4. Görüşmeler — görevlendirmeden itibaren 3 hafta, zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatma.
5. Son tutanak — anlaşma sağlanamazsa düzenlenir.
6. Dava dilekçesi — son tutanak eklenerek sulh hukuk mahkemesine.
7. Cevap dilekçesi, ön inceleme, tahkikat — belge ve tanık delilleri bu aşamada değerlendirilir.
8. Karar, ardından istinaf ve gerekiyorsa icra aşaması.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. HUAK m. 18/B/1-a uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Hüküm, 28/3/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’la eklenmiştir.

Arabuluculuğa Başvurulmazsa Ne Olur?

Son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava dilekçesi tebliğe çıkarılmaksızın dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden ret kararı verilir (HUAK m. 18/A f.2). Geçerli mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m. 18/A f.11).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakmıştır.

Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığı için HMK m. 12’deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Davalı kiracının yerleşim yeri (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi (HMK m. 10) yetkilidir; kiralananın bulunduğu yer çoğunlukla bu ikinci ölçüte karşılık gelir.

Deliller ve İspat

Gereksinimi ileri süren taraf iddiasını somut belgelerle desteklemekle yükümlüdür. Başlıca deliller:

• Tapu kaydı, varsa satış veya devir belgeleri
• Kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları
• İhtarname ile tebliğ şerhi
• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgeleri
• Sağlık raporu, atama veya işe başlama yazısı, öğrenci belgesi gibi gereksinimi somutlaştıran belgeler
• Tanık beyanları ve gerektiğinde keşif

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Yargılamanın ne kadar süreceği önceden söylenemez. Süreyi etkileyen başlıca etkenler arabuluculuk aşaması (3 hafta, en fazla 1 hafta uzatma), tebligat, tanık ve keşif ihtiyacı, mahkemenin iş yükü, adli tatil ve kanun yoluna başvurulmasıdır. Bu nedenle bir süre taahhüdü verilemez.

Tahliye Kararının İcrası, İstinaf ve Kesinleşme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında karar çıkması süreci tamamlamaz. Bu aşamada üç soru öne çıkar: ilam kesinleşmeden icraya konulabilir mi, kanun yolu nereye kadar açıktır ve tahliye fiilen nasıl gerçekleşir.

Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Cevap, HMK’nın aynı ölçütü koyan iki hükmündedir: istinaf için m. 350/2, temyiz için m. 367/2. Bu hükümlere göre kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Tahliye ilamı ise taşınmazın mülkiyetine değil, kira ilişkisinden doğan kişisel bir hakka dayanır.

Bu ayrım sebebiyle tahliye kararları, kesinleşme şartına bağlanan kararlar arasında sayılmaz. İcra aşamasında İcra ve İflas Kanunu m. 36’daki icranın geri bırakılması (tehiri icra) imkânı ise saklıdır.

İstinaf ve Temyiz

İlk derece mahkemesinin nihai kararına karşı istinaf yolu açıktır (HMK m. 341). Temyizde ise özel bir sınırlama vardır: HMK m. 362/1-b uyarınca m. 4’te gösterilen davalara ilişkin bölge adliye mahkemesi kararları kural olarak temyiz edilemez; üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerindeyse temyiz yolu açık kalır.

Bu parasal sınırlar sabit değildir. HMK Ek m. 1 uyarınca m. 341, 362 ve 369’daki parasal sınırlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır; kanun yollarına başvuruda davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır.

Tahliye Kararının İcra Yoluyla Yerine Getirilmesi

Kiralanan kendiliğinden boşaltılmazsa ilam, icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir. İcra müdürlüğü kiracıya boşaltma için süre verir; süre sonunda tahliye icra memuru marifetiyle yapılır. Ayrıntılar için icra ve iflas hukuku alanımıza bakılabilir.

Dava Masrafları ve Harca Esas Değer

Harca esas değer kanunda açıkça düzenlenmiştir. Harçlar Kanunu m. 17’ye göre gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Aynı Kanun’un m. 18’i, tahliye ve teslime ilişkin icra takiplerinde tahsil harcının da bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanacağını öngörür.

Ayrıca başvurma harcı, peşin harç, gider avansı, tebligat ile varsa keşif ve bilirkişi giderleri doğar. Tutarlar her yıl güncellendiği için burada rakam verilmemektedir.

Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edilse bile denetim orada bitmez. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (m. 355/1).

Yasağın Kapsamı ve “Haklı Sebep”

Yasak, taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiralanmasına ilişkindir; malikin kendisinin kullanması, satması ya da eski kiracıya yeniden kiralaması kapsam dışıdır. Haklı sebep, gereksinimin sonradan ve kiraya verenin iradesi dışında ortadan kalkmasını anlatır; ispat yükü kiraya verendedir.

Tazminat Nasıl Hesaplanır?

TBK m. 355/3 uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu bir alt sınırdır; daha yüksek zarar ispatlanırsa talep bununla sınırlı kalmaz.

Yeniden İnşa ve İmarda Eski Kiracının Öncelik Hakkı

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz (m. 355/2).

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne kadar süreceği önceden söylenemez; süre mahkemenin iş yüküne, tebligata, tanık ve keşif ihtiyacına göre değişir. Sürece, dava öncesindeki arabuluculuk aşaması (üç hafta, en fazla bir hafta uzatma) ve kanun yoluna başvurulması hâlinde istinaf incelemesi eklenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Taşınmazı sonradan edinen kişi ise TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden altı ay sonra ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için ihtarname şart mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname, belirli süreli sözleşmeler bakımından kanuni bir zorunluluk değildir. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK m. 348); yeni malikin erken yolunda ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim zorunludur (TBK m. 351/1).

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet; ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunludur: HUAK m. 18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır.

Arabuluculuk süresi bir aylık dava açma süresini tüketir mi?

Hayır; arabuluculukta geçen süre bir aylık dava açma süresini tüketmez. HUAK m. 18/A f.15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Tahliye ilamı, taşınmazın aynına değil kira ilişkisinden doğan kişisel bir hakka dayandığından HMK m. 350/2 ve m. 367/2’de sayılan, kesinleşmedikçe yerine getirilemeyen kararlar arasında yer almaz. İcra ve İflas Kanunu m. 36 uyarınca teminat karşılığında icranın geri bırakılması talep edilebilir.

Ev sahibi tahliyeden sonra taşınmazı başkasına kiralarsa ne olur?

Kiraya veren, gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/1). Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir (TBK m. 355/3).

Hukuki Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel ve size özel hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerine ilişkin sorularınız için Atalar Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.